#ΜΕΝΟΥΜΕ_ΣΠΙΤΙ και συμβουλεύουμε (2): (Κορωνο) μισθώματα

Η επιδημία του κορωνοϊού έχει συρρικνώσει την καθημερινότητα, τις επιλογές μας αλλά και τα μισθώματα των επιχειρήσεων και των εργαζομένων των επιχειρήσεων, των οποίων η λειτουργία έχει ανασταλεί ή προσωρινά απαγορευτεί.

Πράγματι, στο άρθρο 2ο της από 20.3.2020, Πράξης Νομοθετικού Περιεχομένου ("κατεπείγοντα μέτρα για την αντιμετώπιση των συνεπειών του κινδύνου διασποράς του κορωνοϊού COVID-19», ΦΕΚ Α/68/ 20.3.2020) προβλέπεται αυτόματη μείωση κατά 40% των μισθωμάτων Μαρτίου και Απριλίου 2020, των επιχειρήσεων ή και των κατοικιών των εργαζομένων των επιχειρήσεων που βρίσκονται σε αναγκαστική αναστολή λειτουργίας και εργασίας, αντίστοιχα, για λόγους που σχετίζονται με τον κορωνοϊό COVID-19.

Ειδικότερα, «1. ο μισθωτής επαγγελματικής μίσθωσης προς εγκατάσταση επιχείρησης, για την οποία έχουν ληφθεί ειδικά και έκτακτα μέτρα περί αναστολής ή προσωρινής απαγόρευσης λειτουργίας για προληπτικούς ή κατασταλτικούς λόγους που σχετίζονται με τον κορωνοϊό COVID-19, απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής του 40% του συνολικού μισθώματος για τους μήνες Μάρτιο και Απρίλιο 2020, κατά παρέκκλιση των κείμενων διατάξεων περί μισθώσεων. Τέλος χαρτοσήμου και ΦΠΑ κατά περίπτωση υπολογίζονται εκ νέου και επιβάλλονται επί του μισθώματος που προκύπτει από την ανωτέρω μερική καταβολή. Η μερική μη καταβολή του μισθώματος του πρώτου εδαφίου δεν γεννά δικαίωμα καταγγελίας της σύμβασης εις βάρος του μισθωτή ούτε οποιαδήποτε άλλη αστική αξίωση. Τα οριζόμενα στα προηγούμενα εδάφια ισχύουν και για την περίπτωση μισθωτών στους οποίους έχει παραχωρηθεί έναντι μισθώματος η χρήση πράγματος, κινητού ή ακινήτου, ή και των δύο μαζί, που προορίζεται αποκλειστικά για επαγγελματική χρήση, στο πλαίσιο χρηματοδοτικής μίσθωσης, και αφορά σε επιχειρήσεις για τις οποίες έχουν ληφθεί ειδικά και έκτακτα μέτρα περί αναστολής ή προσωρινής απαγόρευσης λειτουργίας για προληπτικούς ή κατασταλτικούς λόγους που σχετίζονται με τον κορωνοϊό COVID-19.»

Επιπροσθέτως σύμφωνα με την επόμενη παράγραφο: «2. …. η μείωση ισχύει και για τις συμβάσεις μίσθωσης κύριας κατοικίας, στις οποίες μισθωτής είναι εργαζόμενος σε επιχείρηση της προηγούμενης παραγράφου, του οποίου έχει ανασταλεί προσωρινά η σύμβαση εργασίας λόγω των μέτρων αποφυγής της διασποράς του κορωνοϊού. Για την εφαρμογή του προηγούμενου εδαφίου απαιτείται ο εργαζόμενος να συνδεόταν με σχέση εργασίας με την επιχείρηση κατά τον χρόνο έναρξης εφαρμογής των ειδικών και έκτακτων μέτρων περί αναστολής ή προσωρινής απαγόρευσης λειτουργίας για προληπτικούς ή κατασταλτικούς λόγους που σχετίζονται με τον κορωνοϊό COVID-19.»

Κατά την εκτίμησή μας, το ως άνω ποσοστό νομοθετικής μείωσης των μισθωμάτων, αποτελεί μια πρώτη επιμέτρηση της ζημιάς που επέφερε η επιδημία, στις σχετικές συμβάσεις. Μισθώματα υπολοίπων μισθώσεων / υπολοίπων μηνών, δεν καταλαμβάνονται από την εν λόγω ρύθμιση αν και επηρεάζονται από αυτήν, αναλόγως των συνθηκών της κάθε περίπτωσης. Βέβαια, ο αναγκαστικός μηδενισμός του τζίρου των μισθωτών κατά το ίδιο χρονικό διάστημα (και ακόμη περισσότερο σε περίπτωση παράτασης των μέτρων), ενδέχεται να οδηγήσει σε καταγγελίες των μισθώσεων ή σε περαιτέρω μειώσεις κατόπιν νέας νομοθετικής ρύθμισης ή δικαστικής παρέμβασης ή κατόπιν διαπραγμάτευσης και συμφωνίας των συμβαλλομένων. Η διαμεσολάβηση μπορεί να φανεί ιδιαιτέρως χρήσιμη στην επίτευξη συμβατικής ισορροπίας, στο ζήτημα αυτό.

Update 16 Απριλίου 2020: Προ λίγων ημερών, γράφαμε ότι η ανωτέρω ρύθμιση θα συμπαρασύρει ή πάντως θα επηρεάσει τις μισθώσεις και άλλων επιχειρήσεων που, αν και δεν έχει ανασταλεί ή απαγορευτεί προσωρινά η λειτουργία τους, έχουν πληγεί από τα μέτρα αποτροπής της διάδοσης του κορωνοϊού. Δεν πρόλαβε να στεγνώσει το μελάνι και με το άρθρο 26 του νόμου 4683/2020 (Α΄83 / 10-04-2020), η ως άνω αυτόματη μείωση του μισθώματος, επεκτάθηκε στις επαγγελματικές μισθώσεις επιχειρήσεων που έχουν«πληγεί δραστικά» από την επιδημία και στις μισθώσεις κύριας κατοικίαςτων εργαζομένων σε αυτές που οι συμβάσεις εργασίας τους έχουν τεθεί σε αναστολή για τον ίδιο λόγο.

Ειδικότερα, στο δεύτερο άρθρο της από 20.3.2020 Πράξης Νομοθετικού Περιεχόμενου (Α΄ 68), η παράγραφος 3 (η οποία προστέθηκε με το ενδέκατο άρθρο της από 30 Μαρτίου 2020 Πράξης Νομοθετικού Περιεχομένου - ΦΕΚ Α΄ 75) αναριθμείται σε 4 και προστίθεται νέα παράγραφος 3, ως εξής: «3. Ο μισθωτής επαγγελματικής μίσθωσης προς εγκατάσταση επιχείρησης, η οποία έχει πληγεί δραστικά από την επιδημία του κορωνοϊού COVID-19, δυνάμει των αποφάσεων που έχουν εκδοθεί κατ’ εξουσιοδότηση της παραγράφου 2 του άρθρου 1, της παραγράφου 2 του άρθρου 2 και των παραγράφων 1 και 2 του άρθρου 3 της από 11.3.2020 Πράξης Νομοθετικού Περιεχομένου (Α΄55), όπως εκάστοτε ισχύουν, απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής του 40% του συνολικού μισθώματος για τον μήνα Απρίλιο 2020, κατά παρέκκλιση των κείμενων διατάξεων περί μισθώσεων, σύμφωνα με τα λοιπά οριζόμενα στην παράγραφο 1. Τα οριζόμενα στο προηγούμενο εδάφιο ισχύουν και για την περίπτωση μισθωτών στους οποίους έχει παραχωρηθεί έναντι μισθώματος η χρήση πράγματος, κινητού ή ακινήτου, ή και των δύο μαζί, που προορίζεται αποκλειστικά για επαγγελματική χρήση, στο πλαίσιο χρηματοδοτικής μίσθωσης, και αφορά σε επιχειρήσεις του πρώτου εδαφίου, καθώς και για τις συμβάσεις μίσθωσης κύριας κατοικίας, στις οποίες μισθωτής είναι εργαζόμενος σε επιχείρηση του πρώτου εδαφίου, του οποίου έχει ανασταλεί προσωρινά η σύμβαση εργασίας λόγω των μέτρων αποφυγής της διασποράς του κορωνοϊού COVID-19, τηρουμένων των προϋποθέσεων της παραγράφου 2».

Προκύπτει λοιπόν ότι η νομοθετική μείωση των μισθωμάτων κατά το ως άνω ποσοστό του 40%, επεκτείνεται στις εμπορικές / επαγγελματικές μισθώσεις επιχειρήσεων κάθε νομικής μορφής που πλήττονται δραστικά από τα μέτρα περιορισμού της πανδημίας COVID 19, κατά την έννοια ότι εφόσον οι εν λόγω επιχειρήσεις και οι εργαζόμενοι σε αυτές, υπήχθησαν στην ειδική αποζημίωση ή στο ειδικό επίδομα, τυγχάνουν και της ίδιας μειώσεως στα μισθώματα των κινητών και των ακινήτων επαγγελματικής χρήσης, αφού και τα δύο αυτά, αποτελούν μέτρα του ιδίου πακέτου προστασίας της επιχειρηματικότητας και χειρισμού των συνεπειών της πανδημίας.

Στις δραστικά πληττόμενες επιχειρήσεις, περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων, οι ελεύθεροι επαγγελματίες και αυτοαπασχολούμενοι που δικαιούνται την ειδική αποζημίωση σύμφωνα με την  ΥΑ 39162 ΕΞ 2020, που δημοσιεύθηκε σήμερα (Β' 1457 / 16-4-2020). Υπάγονται επίσης, τα δικηγορικά γραφεία και ιατρεία καθώς οι εργαζόμενοι σε αυτά, δικαιούνται του ειδικού επιδόματος των 800 ευρώ προκειμένου να διασωθούν οι θέσεις εργασίας τους, αφού οι επισκέψεις στα ιδιωτικά ιατρεία έχουν περιοριστεί στα απολύτως επείγοντα (τα οποία συνήθως παραπέμπονται σε νοσοκομεία) ενώ για τους δικηγόρους υπάρχει σχεδόν πλήρης αναστολή λειτουργίας των δικαστηρίων και των νομίμων προθεσμιών για τη διενέργεια διαδικαστικών πράξεων.

Η ως άνω νομοθετική επέκταση της μείωσης των μισθωμάτων, ομιλεί για τα μισθώματα του Απριλίου 2020, επειδή θα ήταν νομικά προβληματικό και εμπορικά αδόκιμο να καταλαμβάνει αναδρομικά, τα μισθώματα του Μαρτίου. Βέβαια, οι παραπάνω ρυθμίσεις δεν εμποδίζουν τα μέρη ή τα αρμόδια δικαστήρια να καταλήξουν σε περαιτέρω μειώσεις των σχετικών μισθωμάτων ή/και σε παράταση των μειώσεων για περισσότερο χρόνο, μέχρι να αρθούν πλήρως οι περιορισμοί.

Τέλος, σύμφωνα με το αρθ. 4 της ΚΥΑ 12998/232 ΦΕΚ’ Β 1078 / 28.3.2020, οι παραπάνω επιχειρήσεις και οι εργαζόμενοι σε αυτές που δικαιούνται της σχετικής μειώσεως, υποχρεούνται να υποβάλουν αντίστοιχη προς την ιδιότητα του καθενός, υπεύθυνη δήλωση στο πληροφοριακό σύστημα «ΕΡΓΑΝΗ»του Υπουργείου Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων, με την οποία να δηλώνουν: α) Για τις μεν επιχειρήσεις, την αναστολή της δραστηριότητάς τους, βάσει του ΚΑΔ αυτών, για δε τους εργαζόμενους στις επιχειρήσεις αυτές, την αναστολή της σύμβασης εργασίας τους. β) Τα στοιχεία του εκμισθωτή και του μισθίου, ώστε να είναι ευχερής η διασταύρωση και οι εκμισθωτές να απαλλαγούν από τον φόρο εισοδήματος μισθωμάτων που δεν εισέπραξαν. Η σχετική δήλωση είναι συνυφασμένη με την ειδική αποζημίωση των επιχειρήσεων που  τίθενται σε αναστολή λειτουργίας ή πλήττονται δραστικά από την πανδημία και την επιδότηση των εργαζομένων των επιχειρήσεων αυτών (επίδομα 800€) και οι δικαιούμενοι,  κατά την υποβολή της σχετικής ηλεκτρονικής αιτήσεως, δηλώνουν και τα στοιχεία της μισθώσεως. Αυτό δεν φαίνεται να ισχύει για τους επιστημονικούς κλάδους των δικηγόρων, ιατρών, μηχανικών κλπ. οι οποίοι δεν απασχολούν προσωπικό και, ως γνωστόν, θα λάβουν επιδοτούμενη επιμόρφωση (αξίας €600), μέσω άλλης διαδικασίας. Όμως η ανάγκη και ο τρόπος υποβολής της σχετικής δήλωσης είναι διαδικαστικό θέμα, το οποίο αναμένουμε να διευκρινιστεί σύντομα από την πολιτεία.  

Γεώργιος Κ. Σάμπαλος, δικηγόρος ΑΠ / ΣτΕ , διαμεσολαβητής επίλυσης διαφορών και εκπαιδευτής διαμεσολαβητών (CEDR)

#ΜΕΝΟΥΜΕ_ΣΠΙΤΙ και συμβουλεύουμε (1): Εκ περιτροπής εργασία

Σύμφωνα με το άρθρο ένατο της Πράξης Νομοθετικού Περιεχομένου της 20.03.2020, "Κατεπείγοντα μέτρα για την αντιμετώπιση των συνεπειών του κινδύνου διασποράς του κορωνοϊού COVID-19, τη στήριξη της κοινωνίας και της επιχειρηματικότητας και τη διασφάλιση της ομαλής λειτουργίας της αγοράς και της δημόσιας διοίκησης", ΦΕΚ Α/68/ 20.3.2020, προβλέπεται η κατ' εξαίρεση λειτουργία επιχειρήσεων με προσωπικό ασφαλούς λειτουργίας.

Ειδικότερα, ο εργοδότης δύναται, με απόφασή του, να οργανώσει την εργασία του προσωπικού του, ώστε κάθε εργαζόμενος να απασχολείται, κατ' ελάχιστο, δύο (2) εβδομάδες / μήνα, υπό τους ακόλουθους όρους και προϋποθέσεις:

α) Η ελάχιστη απασχόληση των δύο (2) εβδομάδων κάθε μήνα μπορεί να είναι συνεχόμενη ή διακεκομμένη.

β) Η οργάνωση της εργασίας με τον ανωτέρω τρόπο, πρέπει να αφορά τουλάχιστον, το 50% του προσωπικού της επιχείρησης . Όχι λιγότερους, ώστε να αποφευχθεί κακή χρήση του μέτρου σε μεμονωμένες περιπτώσεις εργαζομένων και να περιοριστούν οι δυσμενείς διακρίσεις.

γ) Η ,α εβδομάδα, απασχόληση του εργαζομένου, έχει την σημασία ότι: (i) η εβδομάδα χρησιμοποιείται ως μονάδα του ελάχιστου χρόνου συνεχούς απασχόλησης του εργαζομένου και (ii) ότι κάθε εργαζόμενος πρέπει να γνωρίζει εκ των προτέρων ποιες 2 εβδομάδες, διακεκομμένες ή συνεχόμενες, κάθε μήνα, θα εργαστεί. Συνεπώς, θα ήταν καλό να υπάρξει έγγραφο πρόγραμμα και ενημέρωση των εργαζομένων.

δ) Ο εργοδότης που θα εφαρμόσει αυτόν τον τρόπο οργάνωσης της εργασίας, υποχρεώνεται να διατηρήσει τον ίδιο αριθμό εργαζομένων που απασχολούνταν κατά την έναρξη εφαρμογής του.

ε) Στο τέλος κάθε ημερολογιακού μήνα, o εργοδότης πρέπει να δηλώνει την εφαρμογή του ανωτέρω τρόπου εργασίας, σε ειδικό έντυπο, στο Πληροφοριακό Σύστημα «ΕΡΓΑΝΗ» του Υπουργείου Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων.

Σκοπός της ρύθμισης είναι αφενός ο εργοδότης να αντεπεξέλθει στις μισθολογικές υποχρεώσεις του κατά την τρέχουσα δυσχερή περίοδο και αφετέρου να μη χαθούν θέσεις εργασίας. Η απόφαση για το αν θα χρησιμοποιηθεί, εναπόκειται στον εργοδότη. Σε κάθε περίπτωση, σύμφωνα με τη ρητή διατύπωση της ΠΝΠ, το μέτρο είναι έκτακτο, στο πλαίσιο της αντιμετώπισης και του περιορισμού της διασποράς του κορωνοϊού COVID-19 και προσωρινό, για χρονικό διάστημα μέχρι έξι (6) μηνών από την έναρξη ισχύος της ως άνω ΠΝΠ. - Φυσικά το ενδεχόμενο παράτασης του μέτρου με διάταξη νόμου ή άλλης πράξης νομοθετικού περιεχομένου δεν μπορεί να αποκλειστεί.
Περισσότερα αναμένονται με την απόφαση του Υπουργού Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων.

30 Μαρτίου 2020
Γεώργιος Κ. Σάμπαλος, δικηγόρος (ΑΠ), διαμεσολαβητής επίλυσης διαφορών και εκπαιδευτής διαμεσολαβητών (CEDR)